Box 3: сначала восстановите фактическую доходность, затем сравнивайте варианты

Условная семья держит €2,2 млн на банковских счетах, €4,6 млн в инвестиционном портфеле, второе жильё стоимостью около €2,8 млн и выдала семейный заём на €900 000. По объектам есть ипотечный и иной долг на €1,7 млн. В семейном отчёте всё сведено в строку «инвестиционный капитал», но фактический результат складывается из разных источников: процентов, дивидендов, арендных поступлений, изменений стоимости и процентов по требованиям.

Если один актив вырос, другой подешевел, а часть денег появилась только в середине года, средний процент по всему капиталу ничего не объясняет. Сначала нужно восстановить полный периметр за конкретный календарный год и отдельно показать движения, которые не являются доходом: покупку, продажу, дарение, наследство или внесение новых средств.

Нидерландская налоговая служба включает в фактическую доходность денежные поступления и изменение стоимости активов. Поэтому годовой отчёт брокера, банковская выписка, сведения по недвижимости и договоры займа отвечают на разные части одного вопроса. Падение стоимости нельзя потерять, но и покупку нового актива нельзя принять за инвестиционный убыток.

Для каждого вида имущества полезны четыре строки: стоимость в начале периода, денежный доход, покупки или выбытия и стоимость в конце периода. Затем к каждой цифре добавляется источник. Неустановленное значение остаётся открытым вопросом с ответственным и сроком, а не превращается в ноль.

Второе жильё может часть года использоваться семьёй, часть года сдаваться, а часть — пустовать во время ремонта. Для 2026 года вопрос личного пользования получил отдельное значение в расчёте фактической доходности. Поэтому одной годовой суммой аренды описание объекта не заканчивается.

Нужно отдельно зафиксировать периоды личного пользования и аренды, поступления, применимую официальную стоимость и изменения владения. Если объект находится за пределами Нидерландов, к налоговому досье добавляется карта страны, местной процедуры и возможного устранения двойного налогообложения — без предположения, что оно сработает автоматически.

Когда годовое досье готово, семья может сопоставить личное владение и владение через нидерландскую частную компанию (BV) на одинаковом капитале, горизонте и предположении о доходности. В модели отдельно показываются налог внутри компании и возможная выплата владельцу. Старую ставку из чужого расчёта нельзя переносить в новый сценарий.

Такой порядок помогает понять, где действительно находится разница: в налоге, доступности денег, расходах на структуру, сроке владения или семейном плане. Он не превращает BV в универсальное решение и не подменяет индивидуальный расчёт.